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Résumé :
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"Le contrat de bail portant sur une habitation qui, dès l'origine, ne répond pas à toutes les normes minimales de qualité est contraire au droit fondamental à un logement décent et est donc nul, de nullité absolue, en l'absence d'objet licite. Si les défauts de conformité ne surviennent qu'en cours de bail, ils peuvent entraîner la perte de l'objet du bail. Si cette perte est imputable à l'une des parties, le bail peut être résolu à ses torts. Si aucune des parties n'est responsable, le bien est détruit par force majeure (art. 1722 de l'ancien Code civil). Les standards de qualité fixées par l'article 5 du Code du logement flamand sont des normes minimales, élémentaires qui doivent chacune être respectées; même des violations mineures peuvent entraîner la nullité ou la résolution du bail. La nullité du bail entraîne des obligations de restitution réciproques. La restitution de l'usage du bien par le preneur se traduit par le paiement d'une indemnité d'occupation, même si la nullité résulte de la violation des normes de qualité d'ordre public. L'indemnité d'occupation est égale à la valeur objective du logement, compte tenu des défauts qui l'affectent. Le preneur peut se voir attribuer une indemnité complémentaire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle à la condition qu'il prouve le dommage réel complémentaire qu'il a subi (par exemple les frais de déménagement qu'il aurait exposés). Une indemnité forfaitaire fixée à l'équivalent de 9 mois de loyer par analogie avec l'article 3, § 4, deuxième alinéa, la loi relative aux baux de résidence principale ne peut être accordée." (Extrait de JJPa 2021/1-2)
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