| Titre : | Bruxelles (2e ch. F) n° 2021/AR/510, 21 mars 2024 (2025) |
| Type de document : | Article : texte imprimé |
| Dans : | Revue générale de droit civil belge - RGDC (2025-7, september-septembre 2025) |
| Article en page(s) : | P.443-454 |
| Langues: | Français |
| Sujets : |
IESN Contrats spéciaux (droit) ; Droit des biens ; Jurisprudence (général) ; Obligations (droit) ; Responsabilité extracontractuelle |
| Résumé : |
Sommaire 1
L’article 1615 de l’ancien Code civil prescrit que l’obligation de délivrer la chose vendue implique l’obligation de délivrer ses accessoires. Sauf disposition contraire, la délivrance des accessoires s’étend aux droits transmissibles qui sont si étroitement liés à la chose que l’intérêt de ces droits dépend de la propriété de celle-ci. En d’autres termes, il est admis que les droits propter rem relatifs à un immeuble sont transmis à son acquéreur, comme l’article 5.105 du Code civil le consacre actuellement. Si les droits propter rem comprennent les droits réels qui suivent le bien de façon automatique, ils ne s’y limitent cependant pas. Ils concernent, en effet, l’ensemble des droits et actions fondamentalement attachés à la propriété de la chose, dont l’exercice ne présente d’intérêt que pour le propriétaire. Pour que la vente d’un immeuble emporte la cession de plein droit à l’acquéreur des actions du vendeur, il faut que cette action soit étroitement liée à cet immeuble au point d’en être indissociable, c’est-à-dire au point de n’offrir d’intérêt que pour son acquéreur. Ce principe vise notamment les garanties attachées à la chose, telles que la garantie décennale, l’action en garantie contre l’éviction et, enfin, l’action en garantie contre les vices cachés, pour autant que les vices soient demeurés cachés lors de chaque transmission. Sommaire 2 Lorsque les troubles de voisinage n’impliquent aucune atteinte à un immeuble (tels des troubles de jouissance) et ont été subis pendant la période qui précède la cession du droit de propriété, ils ne sont pas transmis automatiquement à l’acquéreur dès lors qu’il ne s’agit pas d’accessoires de la chose vendue. Si tant le trouble que le dommage en résultant sont consommés avant la cession de l’immeuble, le droit que le précédent propriétaire tire de la théorie des troubles de voisinage lui reste en principe acquis. En revanche, si le trouble de voisinage et ses manifestations ne sont pas entièrement réalisés lors de la cession du droit de propriété (telles des infiltrations d’eau ou des crevasses s’aggravant), il faut considérer que l’action fondée sur les troubles de voisinage est, sauf convention contraire, transmise à l’acquéreur dès lors que seul ce dernier a intérêt à obtenir la cessation du trouble, que ce soit en nature ou par équivalent. Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation, qui rétablit l’équilibre rompu. Il n’est pas nécessaire que la victime et l’auteur du trouble soient l’un et l’autre propriétaires. Il suffit que chacun dispose à l’égard du bien d’un attribut de la propriété en raison d’un droit réel ou personnel accordé par le propriétaire, peu importe que ce droit ait une origine légale ou conventionnelle. Sommaire 3 Si le juge doit évaluer le dommage causé par une faute au moment où il statue, la consistance de ce dommage doit, en principe, être déterminée au moment de la faute. Si des événements postérieurs à la faute et antérieurs au moment où le juge statue ont amélioré ou aggravé la situation de la personne lésée, il ne doit en tenir compte que s’ils ne sont pas étrangers à la faute et au dommage lui-même. Pour apprécier la consistance du dommage causé par un trouble anormal de voisinage, le juge ne peut, dès lors, tenir compte d’événements postérieurs, étrangers au fait, à l’omission du comportement qui l’ont causé et au dommage lui-même, qui auraient amélioré la situation de la victime. En outre, le juge doit apprécier le lien entre les événements postérieurs à la faute (ou à l’acte illicite) et au dommage de façon stricte. (Extrait de RGDC, 7/2025, p.443) |
| Note de contenu : |
Transmission de droits qualitatifs à l'ayants cause particuliers (contrat)
Vente immobilière, généralités Délivrance (vente), généralités Equilibre dans l'exercice de l'usage et de la jouissance d'un bien immeuble (troubles de voisinage) Critères d'appréciation des troubles anormaux de voisinage, Vente immobilière, généralités Critères d'appréciation des troubles anormaux de voisinage, Preuve de la faute (responsabilité extracontractuelle) |
Exemplaires (1)
| Localisation | Section | Support | Cote de rangement | Statut | Disponibilité |
|---|---|---|---|---|---|
| Bibliothèque IESN | _Périodiques | Périodique | 34 RGDC 7/2025 | Non empruntable | Exclu du prêt |
